Crédit immobilier : retour des taux à moins de 4% en 2024

C’est la bonne nouvelle de ce début d’année 2024 : il est de nouveau possible d’emprunter à moins de 4% sur la durée classique de 20 ans. La longue hausse des taux d’intérêts est derrière nous ! Cela est de bon augure pour entamer 2024, une année qui fera oublier, on l’espère, les déboires qu’ont connus les emprunteurs en 2023.

Taux en baisse fin 2023

Les conditions monétaires s’améliorant, les taux d’intérêts du crédit immobilier sont orientés à la baisse. Enfin ! Après deux ans de course en avant, les taux se stabilisent, voire entament une baisse qui est loin d’être anecdotique, comme le constatent les courtiers. Une grande enseigne bancaire a appliqué une correction de 40 points de base sur la maturité de 20 ans avec une valeur qui se situe désormais tout juste sous la barre des 4%. Les autres devraient suivre pour rester concurrentielles.

Selon les profils, le taux sur cette durée emblématique oscille actuellement entre 4% et 4,50% et dans les prochaines semaines, on peut espérer un taux moyen autour de 4% (hors assurance de prêt immobilier et coût des sûretés).

La toute fin et le début d'une année ne sont jamais propices au marché immobilier, les ménages ont d’autres priorités financières et les logements se visitent sous leur meilleur jour avec la lumière du printemps. Il faut attendre mars ou avril pour que le marché se remette en route. Mais force est de constater que les banques se positionnent déjà en étant plus agressives que les mois précédents. Si le robinet du crédit a pu être fermé durant le premier semestre 2023, ce n’est plus le cas.

Crédit immobilier moins cher en 2024

Les banques retrouvent leurs marges sur le crédit immobilier, produit d’appel, s’il en est, pour capter le client sur le long terme. L’OAT 10 ans (obligation de l’État français sur 10 ans) est repassé sous les 3% ces derniers jours. Autre signe d’une relative détente monétaire : l’inflation étant nettement redescendue ces dernières semaines (3,1% sur un an à fin novembre contre 11,1% un an auparavant), la Banque Centrale Européenne a stoppé sa politique de resserrement en maintenant les taux directeurs à leur niveau d’octobre. Une détente significative est espérée à l’amorce du printemps.

Si les conditions poursuivent leur amélioration, il n’est pas trop optimiste d’escompter, à partir du deuxième trimestre 2024, une baisse de 30 à 40 points de base des taux d’intérêts par rapport aux taux actuels. On pourrait retrouver des taux compris entre 3,50% et 3,80%, soit les valeurs observées en juin dernier, contre 4,30% en cette fin décembre.

Les acheteurs moins attentistes

Les médias feraient le marché immobilier ! En annonçant que les taux baissent, les acheteurs reviennent timidement et poussent la porte des agences immobilières et des banques. Après plus d’un an d’attentisme, les projets mis en pause reprennent un peu de vigueur.

Bon nombre de ménages s’étaient auto-censurés ces derniers mois en raison des difficultés d’accès au crédit immobilier et là encore, les journalistes avaient fait monter la mayonnaise avec des arguments néanmoins tout à fait factuels :

• la rigidité des règles d’octroi du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) : depuis janvier 2021, le taux d’endettement est plafonné à 35% des revenus nets, assurance emprunteur incluse, et la durée de remboursement est limitée à 25 ans (jusqu’à 27 ans dans le neuf et dans l’ancien avec travaux).

• l’inadaptabilité du taux d’usure : calculé tous les trimestres, le taux d’usure était incapable de suivre la progression rapide des taux d’intérêts, entraînant un effet ciseau, préjudiciable même aux ménages solvables. Sa mensualisation à partir de février 2023 n’a pas ouvert les vannes du crédit et la révision mensuelle se met de nouveau en place à compter de janvier 2024.

Durant près de 18 mois, le marché a subi le déni du gouvernement face à une crise immobilière qui s’est transformée en crise du logement. Si la demande se redresse, elle ne devra sans doute rien aux 3 mesures cosmétiques de la Banque de France censées faciliter l’accès au crédit. Voici les changements a minima en place à compter de janvier 2024 :

:

• possibilité de s’endetter sur 27 ans en cas d’achat dans l’ancien avec travaux de rénovation d’un montant équivalent à 10% de l’opération contre 25% jusqu’à présent ;

• possibilité de demander le réexamen d’un dossier refusé à la marge ;

• non intégration des intérêts d’un prêt relais dans le calcul du taux d’endettement.

Pas de révolution, donc, la norme reste en place et toujours aucune prise en compte du reste à vivre qui permettrait d’ôter le verrou du taux d’effort à 35%.

Les acheteurs ont toutefois la main face à des vendeurs qui peinent à céder leur bien. Ces derniers commencent à accepter le fait que le marché est dans une phase baissière. Les prétentions d’hier ne sont plus celles d’aujourd’hui ni celles de demain, les marges de négociation pouvant aller jusqu’à 15% ou 20%. Selon les professionnels de l’immobilier, la baisse des prix dans l’ancien sera plus forte en 2024.

Publié par Astrid Cousin